Tributação em Fundos Imobiliários, como funciona.

Quem investe ou pretende investir em Fundos Imobiliários (FIIs) precisa entender não apenas o potencial de geração de renda desses ativos, mas também como funciona a tributação em fundos imobiliários.

Embora os FIIs sejam conhecidos por sua praticidade e isenção de imposto sobre os rendimentos, a verdade é que há regras específicas para diferentes tipos de operação, e não conhecer essas regras pode levar a erros na declaração do Imposto de Renda ou até mesmo ao pagamento incorreto de tributos.

Se você ainda está se familiarizando com o funcionamento dos FIIs, recomendamos começar pelo nosso artigo completo – O que são Fundos Imobiliários: Guia Para Iniciantes, onde explicamos como esses fundos funcionam, seus tipos, vantagens e como começar a investir.

Neste artigo, vamos aprofundar cada aspecto da tributação em fundos imobiliários, incluindo a isenção sobre rendimentos, o imposto sobre ganhos de capital, como utilizar o GCAP, como gerar o DARF corretamente e como declarar tudo isso no seu Imposto de Renda.

Entendendo a Tributação em Fundos Imobiliários

A tributação em fundos imobiliários ocorre em dois momentos principais:

Sobre os rendimentos mensais recebidos pelo cotista — que podem ser isentos de imposto de renda.

Sobre o ganho de capital na venda das cotas — que é tributado à alíquota fixa de 20%.

Cada um desses casos tem regras específicas e merece atenção.

Rendimentos Isentos de IR: Mas Nem Sempre

Uma das maiores vantagens dos FIIs é que os rendimentos mensais, geralmente pagos com base nos aluguéis recebidos dos imóveis do fundo, são isentos de imposto de renda para pessoas físicas. No entanto, essa isenção não é automática e incondicional.

Para que os rendimentos sejam isentos, o fundo deve:

• Ter mais de 50 cotistas;

• Ter cotas negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado;

• O cotista não pode deter mais de 10% das cotas do fundo.

Se essas condições forem atendidas, os rendimentos mensais — que aparecem na sua conta da corretora com o código de proventos — são depositados livres de imposto e devem ser informados na declaração como rendimentos isentos e não tributáveis.

Contudo, se o fundo não cumprir algum desses requisitos (caso raro), os rendimentos são tributados conforme a tabela progressiva de IR para aplicações financeiras.

Venda de Cotas com Lucro: Tributação Direta de 20%

Ao vender cotas de um FII por um valor superior ao que foi pago, o investidor obtém ganho de capital, e sobre esse ganho incide imposto de renda à alíquota fixa de 20%, independentemente do valor ou do prazo de aplicação.

Exemplo prático:

Você comprou 100 cotas de um fundo a R$ 90,00 (total de R$ 9.000) e vendeu essas cotas a R$ 100,00 cada (total de R$ 10.000). O lucro foi de R$ 1.000. Portanto, o imposto devido é:

R$ 1.000 x 20% = R$ 200

Esse valor deve ser pago via DARF até o último dia útil do mês seguinte à operação de venda. Se perder o prazo, incidem multa e juros.

Diferente de ações, os FIIs não têm isenção para vendas abaixo de R$ 20.000 por mês. Qualquer lucro na venda de cotas de FIIs é tributado.

Como Calcular o Imposto Devido nos FIIs

O cálculo do imposto sobre ganho de capital deve considerar:

• O preço médio de aquisição das cotas (incluindo custos de corretagem);

• O valor líquido de venda das cotas (descontando taxas);

• A diferença entre eles será o lucro tributável.

É recomendado manter planilhas atualizadas com o histórico de compras, vendas e custos operacionais, ou utilizar plataformas que calculam automaticamente esse ganho e geram relatórios mensais.

Além disso, a Receita Federal disponibiliza o programa GCAP (Ganhos de Capital) que facilita o preenchimento, apuração do imposto e emissão do DARF.

Como Emitir o DARF de Fundos Imobiliários

O pagamento do imposto é feito por meio do DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais), que pode ser gerado manualmente pelo site da Receita Federal ou pelo programa Sicalc Web.

Passos para emitir o DARF:

• Acesse o Sicalc Web;

• Selecione a opção de gerar um novo DARF;

• Use o código 6015 (Rendimentos de aplicações financeiras);

• Informe o valor do imposto calculado (20% do lucro);

• Preencha os dados pessoais, competência e data de vencimento;

• Gere e pague até o último dia útil do mês seguinte à venda.

Caso perca o prazo, o próprio sistema recalcula os valores com os encargos devidos.

E Se Tiver Prejuízo na Venda?

Quando a venda das cotas resultar em prejuízo (venda abaixo do custo), não há imposto a pagar, mas o valor deve ser registrado para futura compensação de lucros.

Essa compensação funciona como um “crédito fiscal” e pode ser utilizado para abater lucros futuros em operações com outros FIIs. Isso reduz o imposto total pago ao longo do tempo.

Importante: a compensação só pode ser feita entre ativos da mesma natureza, ou seja, prejuízos com FIIs só compensam lucros com FIIs.

Como Declarar Fundos Imobiliários no Imposto de Renda

Na declaração anual do Imposto de Renda, os FIIs devem ser informados de três formas:

1. Bens e Direitos (código 73):

• Informe cada fundo que você possuía até 31/12 do ano-base;

• Use o CNPJ do fundo e o valor investido (não o valor de mercado).

2. Rendimentos Isentos e Não Tributáveis:

• Inclua os rendimentos mensais recebidos dos FIIs;

• Informe o CNPJ do fundo e o total recebido no ano.

3. Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva:

• Informe os lucros com venda de cotas (ganhos de capital);

• Indique se houve pagamento de DARF ou prejuízo compensável.

Manter o controle de todas as operações facilita esse processo e evita inconsistências.

O Que Acontece Se Não Declarar ou Pagar o Imposto?

A Receita Federal cruza informações das corretoras com os dados declarados. Se você deixar de informar rendimentos, vendas ou não pagar o imposto sobre ganhos de capital:

• Pode cair na malha fina;

• Será notificado para regularizar a situação;

• Terá que pagar o imposto devido com multa de até 20% e juros.

Por isso, mesmo que os valores pareçam pequenos, é essencial manter a regularidade e cumprir todas as obrigações fiscais relacionadas aos FIIs.

Considerações Finais

A tributação em fundos imobiliários pode parecer complexa no início, mas com um pouco de organização e atenção aos detalhes, você consegue cumprir suas obrigações de forma tranquila e dentro da lei.

O segredo está em entender claramente quando há imposto, como calcular e pagar, e como declarar corretamente os rendimentos e operações no seu IR. Isso evita dores de cabeça futuras e permite que você aproveite ao máximo os benefícios que os FIIs oferecem.

Essa base de conhecimento te dará segurança para tomar decisões mais inteligentes no mundo dos investimentos imobiliários via bolsa de valores.